La chronique. TVA à 6% en démolition-récontruction: comment y accéder?

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Elle n’est pas belle, la vie …

TVA à 6 % applicable aux chantiers de démolition-reconstruction et aux travaux de transformation/rénovation d’un logement : petit mode d’emploi

1) Démolition - reconstruction : quand la TVA 6 % est-elle possible ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, la Belgique dispose d’un régime permettant la démolition-reconstruction de certains immeubles à 6 %, qui a été précisé et étendu au 1ᵉʳ juin 2024 (notamment pour la location longue durée) puis complété au 1ᵉʳ juillet 2025 par un régime permanent couvrant aussi certaines ventes (livraisons) de logements reconstruits.

Le principe commun reste le même : on parle d’un même site (démolition et reconstruction sur la même parcelle cadastrale) et d’un logement destiné à l’habitation (pas de bureaux, commerces, etc.).

Les formulaires électroniques à introduire via MyMinfin (série « 111/… ») matérialisent l’option et doivent être déposés avant l’exigibilité de la TVA sur les travaux concernés.

a) Travaux facturés (contrat d’entreprise)

Deux cas « permanents » existent pour les travaux :

- Propriétaire-occupant (personne physique).

Le maître de l’ouvrage fait démolir et reconstruit son habitation propre et unique ; il doit s’y domicilier sans délai et maintenir l’affectation pendant 5 ans.

La superficie habitable maximale est de 200 m².

Il doit compléter une déclaration 111/1 via MyMinfin, dont la preuve et le numéro de référence doivent figurer sur les factures.

En cas de non-respect du le délai de 5 ans, il doit introduire une déclaration 111/1B dans les trois mois et restituer la fraction de l’avantage correspondant à la période des 5 ans restant à courir.

- Location de longue durée dans le cadre d’une politique sociale (15 ans).

Le maître de l’ouvrage (personne physique ou morale) reconstruit un logement qui doit être loué à un organisme reconnu (AIS, société de logement social ou entité à finalité sociale) pendant 15 ans.

Pas de plafond de surface pour ce cas social.

Il doit compléter une déclaration 111/2 via MyMinfin, dont la preuve et le numéro de référence doivent figurer sur les factures et si les conditions cessent d’être remplies, une déclaration111/2B dans les trois mois, avec restitution proportionnelle.

Depuis le 1ᵉʳ juin 2024, un troisième cas de travaux existe : la location privée de longue durée à une personne physique qui y fixe son domicile sans délai (durée 15 ans, plafond 200 m² et mêmes mentions sur facture).

Il est formalisé par la déclaration 111/5 ; une tolérance a existé le temps de la mise en ligne du formulaire, mais elle a pris fin le 31 août 2024.

b) Ventes (livraisons) à 6 % depuis le 1ᵉʳ juillet 2025

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, la vente d’un logement reconstruit peut aussi bénéficier du taux de 6 % dans trois situations ; une déclaration conjointe 111/3 (vendeur + acheteur) est alors requise

1. L’acheteur doit être une personne physique qui en fait sa seule habitation et s’y domicilie sans délai : le plafond de surface est de 175 m² et l’affectation doit être maintenue durant au moins 5 ans (cette condition est appliquée par acheteur, et, en cas d’acquisition à plusieurs, chacun doit remplir les conditions).
2. L’investisseur (personne physique ou morale) doit destiner le bien à la location sociale : la durée est de 15 ans, sans plafond de surface.
3. L’investisseur doit destiner le bien à la location de longue durée à un particulier qui s’y domicilie durant 15 ans, avec un plafond de surface de 175 m².

Important : dans tous ces cas « démolition-reconstruction », il faut bien se situer sur la même parcelle cadastrale, condition expressément rappelée dans les commentaires administratifs récents ; Il s’agit d’un sujet fréquent de discussion lors des contrôles.

2. Travaux de transformation / rénovation d’un logement (≥ 10 ans)

Hors démolition-reconstruction, les travaux de transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien d’un logement privé peuvent bénéficier depuis longtemps du taux de 6 % si quatre conditions sont réunies :

1. On vise bien un logement privé (un immeuble mixte est admis au prorata de la partie privée),
2. Le logement doit avoir au moins 10 ans (l’ancienneté se calcule à partir de la première occupation),
3. Les travaux doivent être directement facturés au consommateur final (propriétaire, locataire, usufruitier, etc.) et
4. La nature des travaux entre dans une liste admise (ce ne peut pas être une transformation trop importante assimilable à du neuf).

Le SPF et la pratique notariale rappellent souvent que la fourniture de matériaux seule reste en principe à 21 %.

Deux mises à jour récentes sont à garder à l’esprit :

• Équipements de chauffage fossile : depuis l’été 2025, la fourniture avec installation de chaudières alimentées par des combustibles fossiles est exclue du taux de 6 % (rénovation et démolition-reconstruction).
• Rénovations « trop lourdes » : si l’ampleur des travaux requalifie le bien en immeuble neuf (p. ex. transformation substantielle de la structure ou valeur des travaux ≥ 60 % du prix de vente « hors terrain »), on retombe sur le régime TVA du neuf (21 % de TVA sur le prix de vente, et non droits d’enregistrement).

Ce qui coince le plus souvent en contrôle (et comment l’anticiper ?

1. Moment du dépôt des formulaires et mentions sur factures. Pour les chantiers « démolition-reconstruction », la déclaration doit être introduite
   avant l’exigibilité de la TVA ; sinon, l’administration limite le 6 % aux factures postérieures au dépôt (sauf force majeure/erreur matérielle). Les justificatifs MyMinfin doivent comporter un numéro de référence à reproduire sur chaque facture.
2. Claw-back (perte des conditions). Si les conditions cessent d’être remplies (revente trop rapide, perte de l’affectation d’habitation propre, fin de la location sociale/privée avant terme), vous avez 3 mois pour introduire la déclaration 111/B … et rembourser la quote-part d’avantage.
3. « Même parcelle » et périmètre du projet. L’administration vérifie souvent que la reconstruction est bien intervenue sur la même parcelle cadastrale que la démolition.
4. Surface habitable maximale. Le seuil de 200 m² (travaux) n’a pas disparu ; mais pour les ventes à compter du 1ᵉʳ juillet 2025, la règle générale est de 175 m² (sauf location sociale : pas de plafond).
5. Domiciliation « sans délai » et maintien durant 5 ans. Pour l’habitation propre, l’inscription au registre national à l’adresse du bien doit intervenir sans délai et l’affectation doit être maintenue durant 5 ans.
6. Chaînes de facturation et mauvais preneur. En rénovation de plus de 10 ans, le 6 % suppose une facturation directe au consommateur final.
7. Usage mixte. Pour un immeuble partiellement professionnel, le taux de 6 % ne vaut qu’au prorata de la partie privée.
8. Rénovation assimilée à du neuf. Quand la transformation est trop substantielle, l’administration bascule souvent vers le régime du neuf.
9. Équipements non éligibles. Depuis l’été 2025, les chaudières fossiles sont hors 6 %.
10. Confusion « travaux » vs « vente » et périodes transitoires. Avant le 30.06.2025, seules certaines ventes entraient encore en ligne de compte par le biais de mesures transitoires ; depuis le 01.07.2025, la vente peut être à 6 % mais sous les conditions nouvelles.

Conseils opérationnels pour « blinder » un dossier

• Avant d’engager les travaux ou de signer un compromis, vérifiez le bon régime (travaux vs vente), la parcelle, la surface habitable, l’usage (habitation propre, location sociale, location privée), et la durée d’affectation (5 ou 15 ans).
• Déposez la déclaration MyMinfin appropriée (111/1, 111/2, 111/5 pour les travaux ; 111/3 pour les ventes) avant toute exigibilité de la TVA ; transmettez le n° de référence à tous les prestataires et vérifiez sa reprise sur les factures.
• Faites mesurer et archiver la surface habitable, le calcul du prorata en immeuble mixte, et la preuve de domiciliation/conventions de location.
• Sur les rénovations de plus de 10 ans, sécurisez la date de première occupation, l’identité du consommateur final, la nature des travaux éligibles, et l’absence d’éléments exclus.